En quoi consiste le SCPI viager ?

Comment optimiser le cadre fiscal de la donation avec le SCPI viager ?

Le conseil de base dans tout investissement est la diversification. Sans diversification, vous accentuez le risque de perte. Parmi les sources d’investissement qui permettent une idéale diversification et une diminution de risque à cause de la fluctuation du marché, l’immobilier est à la tête du peloton : l’investissement immobilier reste un placement privilégié. La majorité des investisseurs se tournent vers des investissements qui respectent certaines conditions : mutualisation des stratégies d’investissements, pour des placements durables et responsables. C’est dans ces circonstances que se manifeste le SCPI viager.

En quoi consiste le SCPI viager ?

En Europe, l’un des problèmes majeurs est la démographie. La population vieillit mais la durée de vie s’étire considérablement.

Selon l’INSEE, en 2050, un français sur deux aura plus de 60 ans, et par conséquent, des retraites 2 fois plus nombreuses. C’est là que rentre en jeu le viager : son but est de répondre à des besoins spécifiques de la population.

Le viager est une sorte de donation immobilièreun investissement SCPI Français inconnu – qui est entendue entre un vendeur et un acheteur. L’acheteur s’engage avant une signature d’acte chez le notaire à verser périodiquement une redevance au vendeur. En contrepartie, ce dernier va continuer à occuper son logement jusqu’à ce qu’il prenne la décision de partir, ou qu’il vienne à décéder, et ce n’est qu’à ce moment précis seulement que le bien immobilier devient la propriété de l’acheteur.

Si une telle forme d’acquisitions immobilière est relativement connue, elle est moins bien fréquente dans l’Hexagone. Ce marché de niche représente seulement 1% des transactions immobilières. Ce faible pourcentage peut s’expliquer par la mauvaise image que peuvent véhiculer de tels marchés, parce que le viager est perçu comme une spéculation sur la durée de vie des êtres humains, ce qui peut choquer certaines personnes (voire la majorité). Vous devez vous en douter je pense, mais l’âge du vendeur peut être un risque, malgré la réduction du prix de la vente (de 45 à 60%) : l’acquéreur potentiel n’a aucune idée de la durée du versement de la rente, c’est-à-dire qu’en cas de longue durée de vie du vendeur, la rentabilité de l’investissement peut être reconsidérée.

Les principes du SCPI viager

Le viager est un fond d’investissement alternatif, qui est prédestiné à des investisseurs professionnels, car un tel placement exige des connaissances et un capital considérable, pour la simple et bonne raison qu’il n’existe aucune prévision, vous sortez de l’argent chaque mois sans savoir quand ça va s’arrêter, ça peut être dans 6 mois ou dans 18 ans. Le viager est distribué sous la forme de contrats d’assurance vie avec des unités de compte. Nous avons remarqué un intérêt soudain au viager ces dernières semaines, et les SCPI n’échappent pas à cette attraction soudaine, avec une acquisition de parts en éclatement viager.

L’éclatement viager des SCPI est une méthode de diffusion de votre patrimoine immobilier en coupant l’usufruit du SCPI en nue-propriété.

Dans le cas de succession familiale, il se trouve qu’un éclatement viager est une solution optimale pour ses contenances fiscales.

Cadre fiscal de la donation

Afin de préparer tout ce dont vous avez besoin pour une succession optimale de vos biens et patrimoine, le plus intéressant est le régime de la donation, afin de réduire et d’amortir la fiscalité. Toutefois, veuillez prendre en considération que cette façon de faire est extrêmement encadrée par la loi, plus exactement par l’administration fiscale.

Cadre fiscal de la donationVous trouverez ci-dessous le barème défini par l’administration fiscale, qui peut néanmoins fluctuer en hausse ou en baisse annuellement selon les lois de finances en vigueur. Voici toutefois, afin que vous ayez un repère, le barème en vigueur en 2021 :

  • Succession parent/enfant : le montant de l’abattement est de 100 000 euros ;

  • Succession époux/partenaire : le montant de l’abattement est de 80 724 euros ;

  • Succession grand-parent/petit-enfant : l’abattement est de 31 865 euros ;

  • La succession frère/sœur : le montant de l’abattement est de 15 932 euros ;

  • La succession oncle(tante)/neveu (nièce) : le montant de l’abattement est de 7969 euros ;

  • Et enfin, la succession arrière grand-parent/petit-enfant : le montant de l’abattement est de 5310 euros.

S’il existe un cas où l’un des bénéficiaires est dans une situation de handicap, alors un abattement exceptionnel de 159 325 euros lui sera attribué.

SCPI viager : préparer la succession

L’importance considérable d’un SCPI viager est dans la déduction de l’assiette imposable au titre des jurisprudences de successions.

Afin de mieux comprendre l’intérêt fiscal de la SCPI viager, prenons un exemple. Monsieur Dupont a investi 400 000 euros en SCPI sans éclatement, avec le cumul des divers abattements à l’instant de la succession, l’assiette imposable pour chacun de ses enfants est de 68 135 euros contre 48 135 euros pour les SCPI viager. Un achat de parts en SCPI viager est une solution patrimoniale intéressante et optimale afin de dresser paisiblement la succession pour ses enfants dans une assiette fiscale alléchante, avec conservation des revenus garantie !

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