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Comment investir dans une SCPI en France ?

Avant de vous lancer dans n’importe quel investissement, il convient de respecter une règle d’or, à savoir comprendre comment fonctionne l’actif dans lequel vous souhaitez placer vos fonds. Cela s’applique parfaitement sur les Sociétés Civiles de Placement d’Immobilier. En effet, comprendre leur fonctionnement vous permettra d’effectuer un investissement rentable en immobilier locatif. La SCPI prend une commission mais gère tout pour vous, de la recherche de locataire jusqu’à l’entretien du mobilier urbain. Pour plus de renseignements au sujet des Pierre Papier, nous vous invitons à poursuivre la lecture de cet article.

SCPI nue-propriété

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La nue-propriété en SCPI vous permet non seulement de placer votre épargne, mais également d’alléger vos impôts. En effet, aucun impôt sur la fortune immobilière, impôt sur le revenu ou prélèvement fiscal ne sera dû de votre part envers l’administration fiscale, durant la période du démembrement. Pendant cette durée, une partie de vos fonds sera épargnée et vous bénéficierez plus tard des revenus locatifs.

Si vous êtes nu-propriétaire, la décote de la SCPI vous sera favorable. Effectivement, cela vous permettra d’augmenter votre capital grâce à la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI au fil des années.

SCPI en assurance-vie

En tant qu’investisseur, intégrer vos parts SCPI à votre assurance-vie vous fera bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Effectivement, la fiscalité qui vous sera attribuée dépendra entièrement de la durée de votre contrat d’assurance-vie. De ce fait, vous aurez le choix entre deux méthodes d’imposition, à savoir le prélèvement forfaitaire libératoire ou l’impôt sur les revenus.

Quelle que soit la méthode d’imposition que vous choisirez, vous subirez obligatoirement des prélèvements sociaux. En revanche, vous ne serez imposé que si vous rachetez et l’imposition ne concernera que la part d’intérêt rachetée. Les revenus de la SCPI seront donc nets d’impôts.

Financement des SCPI

L’achat des parts de SCPI nécessite le financement de son opération. Si, en tant qu’investisseur, vous détenez le fonds nécessaire pour l’achat des parts de SCPI, l’opération se déroulera sans aucun problème. En revanche, si vous ne disposez pas du fonds suffisants, et que vous êtes plutôt à la recherche d’un financement, les choses seront un peu plus compliquées, car les banques, du moins la plupart, ne financent que leurs propres SCPI.

Le financement des SCPI est assuré par 4 techniques différentes, à savoir :

  • Le financement par assurance-vie,

  • le financement au comptant,

  • le financement par démembrement,

  • le financement par crédit.

SCPI et PEA

L’article L.221-31 du Code Monétaire et Financier mentionne l’éligibilité de plusieurs titres au Plan d’Epargne par Action (PEA). Il est question des certificats d’investissement des sociétés, des parts de SARL, de certificats coopératifs d’investissement, ou encore d’actions.

D’autre part, de nombreux autres titres ne sont pas éligibles au PEA, y compris les SCPI. En effet, l’acquisition des parts de SCPI dans un PEA vous est impossible, vous êtes donc contraint de choisir l’un des deux véhicules financiers qui s’offrent à vous.

La valeur de reconstitution de la SCPI

La valeur de reconstitution de la SCPI est, par définition, la somme que vous devez apporter, en tant qu’investisseur, pour la reconstitution de l’ensemble de son patrimoine immobilier. Techniquement, il s’agit de la somme des frais (frais notariés et emprunts) et de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI.

Connaître la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI vous aidera à évaluer la valeur réelle de ce véhicule financier. C’est en conséquence un critère d’importance capitale que vous devez absolument tenir en compte avant d’investir dans telle ou telle SCPI.

Emprunt SCPI

Tel qu’il est mentionné plus haut, l’emprunt ou le crédit, est l’un des quatre moyens possibles pour financer une SCPI. En effet, plus de 30 % des collectes en SCPI sont faites par un crédit immobilier. Sur le long terme, votre épargne aura un meilleur rendement si vous acquérez un crédit immobilier, et par la même occasion, vous pourrez constituer votre patrimoine avec un petit effort de trésorerie.

Pour financer votre SCPI avec un emprunt, vous avez deux options possibles :

  • Le crédit amortissable,

  • le crédit in fine.

C’est donc une excellente méthode de financement et d’acquisition de parts de SCPI lorsque vos fonds sont insuffisants pour payer directement.

SCPI VIAGER

Il est possible de démembrer les parts d’une SCPI entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Cette démarche est généralement temporaire, et ce, en déterminant sa durée. Lorsque le démembrement prend fin à cause du décès de l’usufruitier, il est appelé VIAGER.

Dans ce cas, la propriété des parts de la SCPI est entièrement restituée au nu-propriétaire, et ce, sans la moindre formalité, ni taxes, ni même des frais.

Quant aux valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété, elles ne sont pas déterminées par la société de gestion, elles dépendent plutôt d’un barème établi par l’administration fiscale en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Créer une SCPI

Créer une SCPI vous permet d’adoucir vos impôts grâce à l’investissement. Ayant pour but la location et la gestion des biens immobiliers, la société civile de placement d’immobilier vous permet également de réaliser des revenus locatifs, mais également des économies fiscales. Cependant, les conditions de sa création ne sont pas si simples. Les voici :

  • Détenir un capital social de 760.000 euros au moins,

  • disposer d’un agrément et d’une garantie bancaire approuvée par l’AMF,

  • la gestion obligatoire de la SCPI par une société de gestion.

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